Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua có hiệu lực từ 1/1/2025 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Vậy bảng giá đất mới sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Bảng Giá Đất Mới: Cải Thiện Minh Bạch Thị Trường Bất Động Sản Và Thúc Đẩy Hạ Tầng Phát Triển
Bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không chỉ đảm bảo tính công bằng của thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhanh các dự án phát triển hạ tầng quan trọng của thành phố. Việc định giá đất sát với giá trị thị trường giúp giảm thiểu tranh chấp trong giải phóng mặt bằng – một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án lớn như đường Vành đai 3 và tuyến Metro số 2 tại TP.HCM bị trì hoãn nhiều năm.
Ngoài ra, bảng giá đất mới mang lại nhiều tác động đến các nhóm đối tượng khác nhau trên thị trường, từ người dân, doanh nghiệp đến các nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo quyền lợi hơn hẳn trước đây và đây là nhóm tác động chính. Với mức giá tiệm cận giá trị thị trường, các khoản đền bù trở nên minh bạch và hợp lý hơn, giúp giảm thiểu tranh chấp đất đai. Bảng giá đất mới không chỉ giúp tăng sự đồng thuận của người dân mà còn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, vốn là yếu tố then chốt cho các dự án lớn.
Bên cạnh đó, môi trường đầu tư minh bạch hơn nhờ bảng giá đất mới cũng là một điểm cộng. Các nhà đầu tư nước ngoài có thể dễ dàng xác định chi phí và tính toán lợi nhuận. “Việc bảng giá đất được điều chỉnh minh bạch hơn, dựa trên giá trị thực tế, sẽ tạo niềm tin lớn hơn cho nhà đầu tư nước ngoài. Đây là bước tiến cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường”, bà Giang Đỗ chia sẻ.
Ở chiều ngược lại, bảng giá đất mới tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư. Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm bất động sản leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Theo bà Giang, chi phí sử dụng đất tăng sẽ gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là một thách thức cần được xem xét kỹ lưỡng. Đặc biệt, tại các khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.
Đất nền Tp.hcm
Batdongsan.com.vn – website bất động sản uy tín hàng đầu tại Việt Nam cung cấp những diễn biến mới nhất về giá bán và lịch sử giá của đất nền TP.HCM.
Giá Đất Tăng Cao, Doanh Nghiệp Bất Động Sản Bị Ảnh Hưởng
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết, 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhưng thị trường vẫn tồn tại một số vấn đề hạn chế, trong đó có định giá đất. Vấn đề này đang gây ách tắc rất lớn với thị trường.
Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng Nghị định 71 đã cải tiến hơn so với Nghị định 12. Bởi nếu theo Nghị định 12 thì giá đất không thể tính được vì áp dụng phương pháp thặng dư, doanh nghiệp phải mất rất nhiều chi phí đầu vào. Tuy nhiên, Nghị định 71 tưởng là cải tiến nhưng khi được áp dụng vẫn có những hạn chế.
Đơn cử, trong Luật có nói phần chi phí hạ tầng sẽ được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận thì được thanh toán theo cái đó. Nhưng không ai làm được điều này mà chỉ tính theo suất đầu tư. Ví dụ suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2, nhưng dự án hạ tầng tốt, đẹp nên lên đến 2.400.000 đồng/m2, dù vậy, chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.
Một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp. Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn. Do đó ông Hiệp mong muốn cơ quan nhà nước xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương. Bởi thực tế hiện nay địa phương chưa dám làm.
Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nhấn mạnh, với bảng giá đất mới, nếu giá đất lên cao thì sức thu hút đầu tư của chúng ta liệu có còn không? Với bất động sản công nghiệp, tại sao các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay ở đâu cũng 80 – 90% tỷ lệ lấp đầy? Câu trả lời, một là chi phí nhân công rẻ, hai là chi phí đất đai hợp lý, ba là logistics thuận lợi. Nhưng nếu hiện tại bớt đi một yếu tố là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?
Trong cách tính giá đất hiện nay, ông Hiệp cho rằng luật chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương? “Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Nguyễn Nam
Xem thêm: